Impuesto predial: aspectos a tener en cuenta

Ya que en ocasiones el impuesto predial ha sido generado con valores que no parecen estar acordes con la realidad de los bienes inmuebles, sin explicación aparente, es importante conocer su procedencia, forma de calcular y lo que se debe hacer en estos casos.

Esto, a propósito de un fallo del Consejo de Estado que revoca una sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca en el que se imponía la mayor tarifa posible para el cobro del impuesto predial (33 x mil – urbanizables no urbanizados) a unos predios pertenecientes a Malibú S.A. En este caso se anuló el cobro hecho por la Secretaría de Hacienda Distrital y se reliquidó la obligación aplicando la tarifa para inmuebles no urbanizables (4 x mil), debido a que la realidad física del inmueble primó sobre la información catastral.

Debe tenerse en cuenta que el impuesto predial unificado es un tributo que se calcula, mínimamente, con base al avalúo catastral de los bienes inmuebles: sin importar la “calidad del sujeto pasivo”, deudas del bien u otras obligaciones. La tarifa aplicable varía entre el 4 y 33 por mil sobre el avalúo del inmueble, dependiendo si este está categorizado como: residencial, comercial, financiera, industrial, depósitos y parqueaderos, dotacionales, urbanizables no urbanizados, urbanizados no edificados, pequeña propiedad rural destinada a la producción agropecuaria y predios no urbanizables.

Ver: Expediente 020411 de 2017

Redacción INCP a partir del artículo publicado por PwC

Para mayor información, puede revisar el artículo titulado “¿Cómo se calcula el impuesto predial ante la existencia de divergencias entre el avalúo catastral y la realidad material del inmueble?” de PwC.

¿Cómo se calcula el impuesto predial ante la existencia de divergencias entre el avalúo catastral y la realidad material del inmueble?

Como es sabido, el impuesto predial unificado es un gravamen de tipo real cuya finalidad es gravar el valor de la propiedad raíz, bienes inmuebles, sin consideración a la calidad del sujeto pasivo y sin tener en cuenta los gravámenes y deudas que el inmueble soporta. A este respecto, la Sección hace algunas precisiones sobre los elementos del tributo:

– Los sujetos pasivos del impuesto predial unificado son las personas naturales, jurídicas, sociedades de hecho, y aquellas en quienes se realice el hecho gravado, a través de consorcios, uniones temporales, patrimonios autónomos en quienes se configure el hecho, tenedores a título de arrendamiento, uso, usufructo u otra forma de explotación comercial que se haga mediante establecimiento mercantil dentro de las áreas objeto del contrato de concesión correspondientes a puertos aéreos y marítimos (Artículo 177 de la Ley 1607 de 2012). Además, los tenedores de inmuebles públicos a título de concesión.

– El hecho generador del predial está constituido por la propiedad o posesión que se ejerza sobre un bien inmueble, en cabeza de quien detente el título de propietario o poseedor de dicho bien, quienes, a su vez, tienen la obligación, según corresponda, de declarar y pagar el impuesto (Artículo 13 y 14 de la Ley 44 de 1990). Este impuesto se genera con la existencia del predio y se causa el primero de enero del respectivo año.

– La base gravable de dicho tributo está constituida con el valor que, mediante autoavalúo, establezca el contribuyente y debe corresponder, como mínimo, al avalúo catastral vigente al momento de la causación del impuesto. Sin embargo, los contribuyentes están facultados para determinar una base imponible en cuantía superior a ese valor, o en el mismo sentido están facultados para solicitar a las autoridades catastrales que revisen el avalúo catastral que consta en las bases de datos de esas autoridades.

– La tarifa varía entre el 4 y el 33 por mil del valor del inmueble, de acuerdo con la categoría en la cual se encuentre, diferenciadas como: residencial, comercial, financiera, industrial, depósitos y parqueaderos, dotacionales, urbanizables no urbanizados, urbanizados no edificados, pequeña propiedad rural destinada a la producción agropecuaria y predios no urbanizables.

Ahora bien, en este caso, la Sección discutió respecto de la importancia del catastro para la determinación del impuesto predial.

La norma define el catastro como «(….) el inventario o censo actualizado y clasificado de los inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares que tiene por objeto su correcta identificación física, jurídica y económica» (Artículo 2 del Decreto 3496 de 1983)

La función catastral tiene cuatro aspectos:

  1. El aspecto físico es la identificación de linderos y edificaciones del predio sobre documentos gráficos o fotográficos y la descripción y clasificación de las edificaciones y del terreno.
  2. El aspecto jurídico indica y anota en los documentos catastrales la relación entre el sujeto activo del derecho y el objeto o bien inmueble. Lo anterior se realiza a partir de la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio.
  3. El aspecto fiscal es la preparación y entrega a los municipios y a la autoridad tributaria nacional de los avalúos. A partir de lo anterior, se calcula el impuesto predial y demás gravámenes que tengan como base ese avalúo.
  4. El aspecto económico es la determinación del avalúo catastral, es decir el valor de los predios. Se obtiene a partir de la investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.

Ahora bien, la formación catastral es el conjunto de operaciones dirigidas a la obtención de información sobre los terrenos y edificaciones en los aspectos físico, jurídico, fiscal y económico de cada predio. En el tema, la conservación catastral es el conjunto de operaciones destinadas a mantener actualizados los documentos catastrales respecto de cambios que experimente la propiedad raíz en los cuatro aspectos mencionados.

La conservación catastral está sujeta a la revisión y rectificación de errores que se hayan cometido, tanto en la formación como en la actualización catastral. También existe la mutación catastral, que son los cambios sobrevinientes respecto de los elementos físicos, jurídicos o económicos del predio, que deben ser informados por los propietarios o poseedores a las oficinas de catastro.

Dicho lo anterior, la Sección manifestó que las mutaciones catastrales pueden ser acreditadas ante el fisco dentro del proceso de determinación del impuesto predial, caso en el cual la carga probatoria corresponde a al interesado en demostrar que la información catastral no está actualizada o es incorrecta.

En conclusión, la Alta Corporación resolvió que, a pesar que el catastro da cuenta de las circunstancias que permiten determinar los elementos del tributo y constituye la principal fuente de información para que las autoridades cuantifiquen el impuesto, ante una divergencia entre lo que reporta el catastro y las circunstancias reales que reviste el inmueble al momento de su causación, deben primar las particularidades y características del predio por encima de la información catastral que puede resultar desajustada a la realidad.

Fuente: PwC

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